??本报记者 宋兴国

??实习生 李秋珊 北京报道

??一线城市的房地产成交仍在谷底徘徊,但部分呈现反弹的态势。

??近日,相关政府部门和市场研究机构相继发布了四大一线城市的1-7月房地产销售情况。上海、深圳有所复苏,北京、广州则持续低迷,调控最为严厉的北京,新建商品住宅销售同比下降超过三成。

??易居研究院研究员沈昕表示,从需求侧来看,调控将贯穿2018年下半年,力度不会放松,市场将受此影响出现降温;从供给侧来看,考虑到下半年开发商在资金压力下,推盘节奏或有加快,预计8月的成交量基本保持平稳。

??新房成交分化

??易居研究院数据显示,1月至8月上半月,一线城市累计成交面积同比减少24%,降幅较7月上半月收窄6个百分点。

??而分开来看,一线城市的商品房销售在调控压制下,依旧处在底部,但情况各有不同。

??北京市统计局近日发布的数据显示,今年1至7月,北京商品房销售面积为288.8万平方米,同比下降39.9%,其中住宅销售面积为210.5万平方米,下降32.9%。

??值得注意的是,在楼市周期性因素和企业加大推盘力度的影响下,北京新房销售在7月迎来回暖。易居研究院数据显示,7月,北京单月销售面积达到49万平方米,同比增长约25%,结束了今年开年以来持续单月销量持续大幅下滑的态势。

??广州同样处于成交面积下降通道。中国指 数研究院的数据显示,今年前7月,广州新建商品住宅成交面积约为497.03万平方米,同比下降超过一成。

??在北京和广州年内销售面积依旧走低的同时,上海和深圳则有所恢复。

??上海统计局数据显示,前7月,上海商品住宅销售面积达到788.92万平方米,同比增长7.8%,同比增速略高于全国平均水平。

??沈昕表示,经历了6月份新房供应面积的大幅减少,上海7月份拿证开盘项目大增,共有27个新建商品住宅项目进入市场,供应面积处于2016年6月以来的次高位,仅次于今年4月份。供应量的释放使得7月份新房成交面积创2017年4月份以来新高。

??8月17日,深圳统计局发布数据显示,上半年深圳商品房屋销售面积累计达到326.01万平方米,同比增长12.3%。

??21世纪经济报道记者注意到,尽管深圳官方并未发布商品住宅的销售数据,但从机构的统计数据来看,深圳新房交易已有筑底回暖迹象。

??易居研究院的数据显示,1-7月,深圳新建商品住宅成交面积达到169万平方米,尽管仍远低于楼市上行期2015年、2016年同期的378万平方米和274万平方米,但已比2017年同期的129万平方米提高了约31%的成交量。

??或将维持低位

??尽管行情有所回暖,但多位受访人士均认为,短期内再现火热行情的可能性不大,一线城市的新房销售还将维持相对低位。

??以深圳为例,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出,深圳的新房成交总量维持低水平线已是定势,很难有大幅攀升。深圳每年土地供应非常稀少,而“房改”之后,每年供应量留给新房的比例也有减少,无论是政策导向还是土地供应都决定了将来不可能大量地供应新房,新房供应基本是小规模格局。

??6月,深圳方面已经提出,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,其中,人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为2∶2∶2∶4。

??而在新城控股(25.840, 1.75, 7.26%)集团有限公司高级副总裁欧阳捷看来,北京等一线城市的成交持续低位,不仅仅是强监管下的需求管控和供应比例变化所致,还有其他多方面因素。

??欧阳捷指出,首先,整个市场出现了预期的调整。目前,中央提出坚决遏制房价上涨,使得一些购房需求不急于入市,进而导致市场的预期出现变化。

??其次,北京等地存在供求关系的结构性的问题。买房需求大的区域无房供应,而供应大的区域往往居住并不方便,特别是限价房等政策性住房,往往位置相对偏远,购房者觉得性价比不够或交通不方便。

??第三,北京等一线城市这两年土地供应偏少,导致住宅市场供应偏少,选择余地太小,购房者买不到合意的房子,也使得住宅成交量下滑。

??此外,也有分析人士指出,随着一线城市普遍进入“减量发展”模式,一线城市楼市会逐步转向存量市场为主。在这一背景下,新房市场在市场中起到作用也会发生变化。

??宋丁指出,一线城市新房、商品房的比例在原有的基础上再扩大规模可能性很小,将来比例还会下降,新房可能处在“类稀缺”状态,未来买新房难度还是将加大。

??这也让规范租赁市场的需求越发迫切。“将来租赁板块在存量市场的比例相对会越来越大,散租的比例会逐步受到压缩。可能在未来5年内长租公 寓的占比能超过20%,需要加强租赁市场建设。”宋丁表示。